Demo Investitionsrechnung

Investitionsrechnung

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10 Jahre

Objekt & Kaufpreis

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€
m²
WE
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–Preis/m²
–Preis/WE
–m²/WE
–Nebenkosten
–Gesamtinvestition

Finanzierung

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EK-Quote bezogen auf Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten)
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Jahre
€
Mon.
–Darlehen
–Rate/Mon.
–EK gesamt
–Restschuld n. Zinsbindung
Anschlussfinanzierung (ab Jahr 11)
%
Die monatliche Annuität bleibt gleich – nur der Zinssatz ändert sich. Der Tilgungsanteil passt sich automatisch an.
–Rate Anschluss/Mon.
–Tilgung Anschluss

Mieteinnahmen

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€
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Jahre
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–Miete/m²
–Bruttorendite

Bewirtschaftungskosten

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€
€/WE
%
€
%
Nicht umlegbare Kosten = Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. nicht umlegbare Hausgeldanteile, Sonderumlage).
Kostensteigerung gilt für die Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten – alle übrigen Positionen bleiben konstant.
–Gesamtkosten p.a.
–Gesamtkosten/Monat
–Instandhaltung p.a.
–Nettomietrendite

Steuer & Abschreibung (AfA)

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Sonder-AfA aktivieren (§ 7b EStG)
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In den ersten 4 Jahren können jährlich bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich zur regulären AfA geltend gemacht werden (§ 7 Abs. 5b / § 7b EStG).
–AfA Jahr 1
–Sonder-AfA Jahr 1
–Steuervorteil Jahr 1

Verkauf & Wertentwicklung

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–Erw. Verkaufspreis
–Spekulationssteuer
–Netto-Verkaufserlös

Demo Investitionsrechnung mit eingeschränktem Funktionsumfang und ohne Exportfunktion

Alle Werte werden live berechnet – passen Sie die Eingaben links an.

Eigenkapitaleinsatz gesamt
–
Darlehensbetrag
–
Monatliche Annuität
–
Betrachtungszeitraum
–
Renditekennzahlen
i
Jährliche Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Zeigt die Rohrendite ohne Berücksichtigung von Nebenkosten oder Bewirtschaftung.
Bruttorendite
–
Kaltmiete / Kaufpreis
i
Jährliche Kaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, geteilt durch den Kaufpreis. Berücksichtigt Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlegbare Kosten und Mietausfallwagnis.
Nettorendite
–
nach Bewirtschaftung
i
Der interne Zinsfuß (Internal Rate of Return) ist die jährliche Rendite, bei der der Kapitalwert aller Zahlungsströme (Eigenkapitaleinsatz, Cashflows nach Steuer, Verkaufserlös) gleich Null wird.
Interner Zinsfuß (IRR)
–
p.a. nach Steuer
i
Monatlicher Cashflow im ersten Jahr: Nettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, Zinsen und Tilgung – vor Berücksichtigung der Einkommensteuer.
⌀ Cashflow/Monat vor Steuer
–
Jahr 1
i
Monatlicher Cashflow im ersten Jahr nach Berücksichtigung der steuerlichen Wirkung aus AfA, Zinsen und Bewirtschaftungskosten.
⌀ Cashflow/Monat nach Steuer
–
Jahr 1
i
Annualisierte Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Berücksichtigt den Gesamtgewinn (laufende Cashflows + Verkaufserlös) nach Steuer über den Betrachtungszeitraum.
Eigenkapitalrendite p.a.
–
nach Steuer, annualisiert
i
Summe aller jährlichen Steuerersparnisse über den Zeitraum, in dem das steuerliche Ergebnis negativ ist (Verlustverrechnung durch AfA, Zinsen und Bewirtschaftungskosten).
Kumulierte Steuerrückerstattung
–
Gesamt über Haltedauer
i
Summe aller Cashflows nach Steuer über den Betrachtungszeitraum, zuzüglich des Netto-Verkaufserlöses, abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals.
Gesamtgewinn nach Steuer
–
inkl. Verkaufserlös
i
Verbleibende Darlehensschuld am Ende des gewählten Betrachtungszeitraums bei gleichbleibender Annuität.
Restschuld nach Betrachtungszeitraum
–
nach Haltedauer
i
Erwarteter Verkaufspreis abzüglich Restschuld, Verkaufsnebenkosten und ggf. Spekulationssteuer (bei Haltedauer unter 10 Jahren).
Netto-Verkaufserlös
–
nach Kosten & Steuer
i
Zeitpunkt, zu dem das Darlehen bei der aktuellen monatlichen Annuität vollständig zurückgezahlt ist. Wird über den Betrachtungszeitraum hinaus extrapoliert, falls nötig.
Darlehen vollständig getilgt
–
bei aktueller Annuität
i
Anzahl der Jahre, bis der kumulierte Rückfluss aus Cashflow nach Steuer, Tilgung und Wertsteigerung das eingesetzte Eigenkapital übersteigt.
Amortisationsdauer Eigenkapital
–
Cashflow + Tilgung + Wertzuwachs

Cashflow – vor & nach Steuer (€/Monat)

Definition Cashflow: Nettokaltmieten abzüglich Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, nicht umlegbare Kosten, Mietverwaltung, Mietausfallwagnis) und Finanzierungskosten (Zinsen und Tilgung). Der Cashflow nach Steuer berücksichtigt zusätzlich die steuerliche Wirkung aus Abschreibung und Werbungskosten.

Tilgungsverlauf & Eigenkapitalaufbau

Wertentwicklung der Immobilie

Abschreibungsverlauf (AfA p.a.)

Steuerliche Wirkung pro Jahr

Steuerersparnis bzw. Rückerstattung durch Abschreibung, Zinsen und Werbungskosten

Kumulierte Steuerersparnis

Aufgelaufene Steuerersparnis über den gesamten Betrachtungszeitraum

Entwicklung der Nettokaltmieten (€/Monat)

Kumulierte Instandhaltungsrücklage

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